Bisher konnten Mieter per Mietvertrag zu allerlei Pflichten in puncto Renovierung und Schönheitsreparaturen ihrer Mietwohnung verpflichtet werden. Seit dem Beschluss des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe (Stand Februar 2015) haben sich einige Regeln geändert.
Es dürfen dem Mieter nicht mehr so viele "Pflichten" auferlegt werden. In diesem Artikel geben wir Ihnen einen Überblick, welche Rechte und Pflichten Sie bei Renovierungen und Schönheitsreparaturen künftig (d. h. nach Februar 2015) noch haben.
Wir können hier nur allgemeine Regeln zu Schönheitsreparaturen und Renovierungen nach eigenem Verständnis nennen, aber keinerlei Rechtsberatung geben. Falls Sie spezielle Fragen zu diesem Thema haben, wenden Sie sich bitte an den örtlichen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt.
Mietrecht: Welche Schönheitsreparaturen / Renovierungen müssen Mieter erledigen?
1. Unrenovierte Wohnungen müssen nicht mehr renoviert werden
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter künftig unrenovierte Wohnungen (d. h. Wohnungen, die beim Einzug unrenoviert waren) weder während des Mietverhältnisses noch beim Auszug renovieren müssen (BGH VIII ZR 185/14).
Ob eine Wohnung als renoviert gilt, wird am Gesamteindruck der Wohnung festgemacht. Um von einer renovierten Wohnung sprechen zu können, dürfen z. B. nur unerhebliche Gebrauchsspuren zu sehen sein.
Der Mieter einer unrenovierten Wohnung kann nicht mehr zu Schönheitsreparaturen per Mietvertrag verpflichtet werden. Ist eine solche Klausel im Mietvertrag vorhanden, ist sie unwirksam.
Ausnahmen können gelten, wenn der Vermieter dem Mieter für Renovierungen / Schönheitsreparaturen beispielsweise eine mietfreie Zeit gewährt, die in etwa dem Wert der Renovierung (oder Kosten der Schönheitsreparatur) entspricht.
Mieter können also nur noch zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn sie in eine renovierte Wohnung eingezogen sind und im Mietvertrag entsprechende Klauseln (z. B. Renovierungsfristen) vereinbart sind.
2. Anteilige Renovierungskosten und Quotenklauseln sind unwirksam
Mieter müssen beim Auszug keine anteiligen Quotenklauseln oder Renovierungskosten mehr zahlen. Früher konnte ein Vermieter beispielsweise Renovierungsfristen definieren (z. B. alle 3 Jahre für Küche / Bad, alle fünf Jahre für Schlaf-, Wohn- und Kinderzimmer, alle sieben Jahre für Abstellkammern etc.). Zog ein Mieter früher aus, so musste er prozentual die Renovierungskosten für noch zu erledigende Renovierungsarbeiten übernehmen.
Der Bundesgerichtshof hat solche Regeln im Mietvertrag für unwirksam erklärt (BGH VIII 242/13). Mieter müssen diese Kosten künftig nicht mehr übernehmen – egal, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert vermietet wurde.
3. Starre Renovierungsfristen sind unwirksam
Starre Renovierungsfristen sind beispielsweise so formuliert: "Der Mieter muss Schönheitsreparaturen in Küche und Bad alle drei Jahre – in Wohn- und Schlafzimmer alle 5 Jahre durchführen" (BGH VIII ZR 178/05). Schwächt der Vermieter diese Regel jedoch ab, in dem er den Zusatz "Im Allgemeinen müssen …" oder "In der Regel müssen …" sind die Renovierungsfristen gültig.
4. Farbvorschriften vom Vermieter sind ungültig
Während der Mietzeit darf der Vermieter dem Mieter nicht mehr vorschreiben, in welchen Farben er die Wohnung zu renovieren oder Schönheitsreparaturen auszuführen hat (BGH VIII ZR 224/07). Mieter dürfen künftig selbst entscheiden, welche Farben und Tapeten sie während der Mietzeit verwenden wollen.
Ebenso muss der Vermieter nicht mehr um Zustimmung gebeten werden, in welcher Farbe oder Tapetenart ein Raum dekoriert werden darf. (BGH VIII ZR 199/06).
Auch die Verpflichtung bei einer Schönheitsreparatur einen Raum "weiß zu streichen" darf nicht mehr verlangt werden (BGH VII ZR 198/10). Der Vermieter kann aber einen Anstrich in "neutraler Farbe" verlangen.
5. Farbvorschriften beim Auszug aus der Wohnung
Mieter dürfen Wohnungen – die in einer neutralen Ausführung übergeben wurden – nicht mit kräftigen Farben oder bunten Wänden zurückgeben. Hier kann der Vermieter Schadensersatz fordern (BGH VIII ZR 416/12). Grund dafür ist, dass Nachmieter die Farbgebung als "unzumutbar" erachten könnten und damit der Vermieter einen Schaden hätte.
6. Mieter dürfen selbst renovieren
Mieter dürfen Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen und können nicht verpflichtet werden eine Malerfirma o. ä. zu beauftragen. Allerdings darf der Vermieter eine fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen fordern, die einer "mittleren Art und Güte" entspricht.
Damit haben wir die wesentlichen Änderungen zum Thema Schönheitsreparaturen und Renovierungen nach eigenem Verständnis wiedergegeben. Sie können sie als Hinweis bei Streitigkeiten mit dem Mieter / Vermieter verwenden, um Ihre individuelle Situation mit dem Mieterverein oder Anwalt besser zu klären!
Viel Erfolg beim Klären Ihrer Pflichten für Renovierungen und Schönheitsreparaturen!
