Eigentum ist verlockend. Auch immer mehr junge Leute denken über eine entsprechende Hausfinanzierung nach. Denn, so einfach es klingt: Je früher man beginnt, desto schneller ist man fertig. Wer sich für eine Immobilienfinanzierung in jungen Jahren entscheidet, sollte allerdings einige Dinge beachten.
Günstige Zinsen locken zum Hauskauf
So günstig wie zu Zeiten der Eurokrise waren Zinsen selten. Das bedeutet, dass momentan gerade auch äußerst günstiges Baugeld zu haben ist. Je nach Konditionen sind derzeit effektive Zinsen zwischen zwei und drei Prozent zu haben. Denn eine Immobilie im sicheren Deutschland ist für viele Anleger nach wie vor eine verlässliche Investition. Solange das so bleibt, sind auch die Hypothekenzinsen weiterhin unschlagbar niedrig.
Kein Wunder also, dass auch junge Menschen zwischen 20 und 35 Jahren vermehrt Interesse haben, sich bereits jetzt ein Haus zu finanzieren – ein Traum, der durchaus wahr werden kann. In jedem Fall ist der Erwerb einer Immobilie ein nachhaltigerer Kauf als der eines schnellen Autos oder einer luxuriösen Reise.
Wichtig ist bei einer Hausfinanzierung in jungen Jahren vor allem eines: Wissen und Information. Bevor man das Projekt „Eigenheim“ angeht, sollte man sich unbedingt mit den Gegebenheiten, Konditionen und Fachbegriffen bekannt machen, um bei Verhandlungen nicht als jung und naiv zu gelten.
Klassische Baufinanzierung: Das Drei-Säulen-Modell
Das gängige und durchaus bewährte Modell zur Finanzierung einer Immobilie sind die klassischen drei Säulen: Eigenkapital, Förderkredite und ein Bankdarlehen. Wer alle drei Säulen nutzt, kommt unterm Strich auf eine effiziente und langfristig auch günstige Finanzierung. Gerade wenn man noch jung ist, hat das allerdings einen Haken: Wer hat schon unter 35 ein nennenswertes Eigenkapital angespart?
Ganz ohne eigenes Geld geht es allerdings nicht, denn wer eine Finanzierung ohne jegliches Eigenkapital anstrebt, muss bei den Zinsen teure Kompromisse eingehen. Auf welch wackeligen Füßen eine Hausfinanzierung mit 0 % eigenem Geld steht, sollte spätestens seit der Subprime-Krise in den USA jedem klar sein.
Das Bankdarlehen zur Finanzierung eines Hauses funktioniert im Grunde genommen immer als Hypothek. Das bedeutet, das Haus, das man gerade erst baut oder kauft, dient auch als Pfand für den Kredit. Kann man den Kredit nicht zurückzahlen, hat die Bank immer noch das Haus, das sie in diesem Falle bekommt. Dabei darf man aber nicht vergessen: Wer ein Haus kauft, hat immer erhebliche Nebenkosten.
Er muss mehr bezahlen, als das Haus im Ganzen wert ist – schon allein der Notar bekommt etwa zwei Prozent des Kaufpreises für seine Dienste. Demnach kann bei einer Finanzierung ohne jegliches Eigenkapital auch die Bank nicht davon ausgehen, dass sie bei einem Kreditausfall auch all das Geld wiederbekommt, das sich der Kunde geliehen hat. Denn das ist ja zumindest ein wenig mehr, als das Haus wert ist. Dieses Risiko lässt sich die Bank auch über höhere Zinsen bezahlen.
Verhältnis von Bankdarlehen und Eigenkapital
Ganz ohne Eigenkapital geht es also nicht. Eine Faustregel besagt, dass man mindestens 20 % der benötigten Summe selbst mitbringen sollte. Von dieser Faustregel gibt es Abweichungen nach oben und unten. Tolle Konditionen bekommt man natürlich, wenn man 30 % oder sogar 50 % Eigenkapital einbringen kann.
Aber wer hat in jungen Jahren bereits 50.000 Euro auf der hohen Kante? Als Mindestanforderung kann man eine Eigenkapital-Quote von zehn Prozent ansehen, besonders bei vergleichsweise günstigen Immobilien wie einer Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnung. Damit bekommt man bei vielen Banken noch vertretbare Zinsen.
Wie man das Eigenkapital erwirtschaftet, kommt ganz auf den einzelnen Fall an. So mancher hat das Glück, ein wenig Geld zu erben. Andere können auf die Unterstützung durch die Eltern zählen, deren Eigenheim bereits abbezahlt ist.
Einigen bleibt nichts anderes übrig, als selbst zu sparen und mit viel Disziplin mühsam jeden Monat ein wenig Geld zurückzulegen. Ein Bausparvertrag ist da im Grunde eine feine Sache – besonders wenn man auch vermögenswirksame Leistungen vom Chef bekommt.
Allerdings dauert es auch seine Zeit, bis man einen Bausparer wirklich nutzen kann. Je nach Vertrag muss man zunächst zehn bis 15 Jahre einzahlen, bis man das Geld verwenden kann. Im Fachjargon heißt es, der Bausparvertrag ist zuteilungsreif. Wer also langfristig plant und mit 20 Jahren mit solch einem Sparvertrag anfängt, kann ihn mit 30 zur Hausfinanzierung heranziehen. Das ist die mühsame Realität.
Darlehen: geförderte Kredite und gewöhnliche Bankendarlehen
Gerade im Bereich der Hausfinanzierung gibt es auch heute noch einige Programme, die Kredite zu günstigen Konditionen anbieten. Das Geld fließt dabei meist über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Beantragen muss man so einen Förderkredit aber bei seiner Hausbank. Das KfW-Wohneigentumsprogramm steht grundsätzlich jedem offen.
Hier kann man bei einem Zinssatz ab 1,97 % ein Darlehen über maximal 50.000 Euro bekommen. Die vermittelnde Bank schlägt hier allerdings noch eine eigene Marge drauf. Wer ein energieeffizientes Bauvorhaben oder einen Sanierungsplan hat, kann bei der KfW auch eine höhere Darlehenssumme bekommen. Auch die Bundesländer haben eigene Förderprogramme, bei denen meist Einkommensgrenzen zu beachten sind. Hier gilt es, sich zu informieren.
Die restliche Finanzierung läuft dann gezwungenermaßen über gewöhnliche Immobilienkredite bei der Bank. Deren Konditionen sind glücklicherweise im Allgemeinen besser als die von Konsumkrediten. Gerade für junge Menschen sollte das Darlehen dennoch so flexibel wie möglich sein. Ein Jobwechsel oder ein Umzug in eine andere Stadt sind hier immer noch an der Tagesordnung.
Hierfür lassen sich spezielle Konditionen vereinbaren, die einen Immobilienkredit dem Lebensstil junger Menschen anpassen. Die Möglichkeit bis zu dreimal eine Rate auszusetzen, ohne dafür Strafe zahlen zu müssen, ist solch ein Instrument. Gerade bei einem Jobwechsel kann es sehr entlastend sein, einen Monat lang keinen Kredit tilgen zu müssen – auch wenn ein finanzielles Polster von drei Nettomonatsgehältern immer ratsam ist.
Noch viel wichtiger ist aber vielleicht die Möglichkeit zu einem Pfandtausch. In so einem Fall gesteht die Bank ihrem Kreditnehmer zu, das laufende Darlehen auf eine andere Immobilie, etwa in einer anderen Stadt, übertragen zu lassen.
Kalkulation: Wie viel kostet mein Haus eigentlich?
Vor Beginn einer Finanzierung sollte jeder Eigentümer in spe eine ausführliche Kalkulation machen. Dabei geht es auch darum einzuschätzen, wie viel Kapital man eigentlich braucht. Denn mit dem Kaufpreis für das Haus oder die Wohnung ist es längst nicht getan. Auf keinen Fall sollte man die Kosten für Umbau- und Renovierungsarbeiten unterschätzen.
In den Kapitalbedarf muss man aber auch andere Faktoren mit einrechnen: die Maklercourtage von 3,5 % bis 7 %, die Grunderwerbsteuer von weiteren 3,5 %, die Notargebühren von 2 % und eventuell auch die Gerichtskosten von 1 % des Kaufpreises. Insgesamt muss man hier mindestens zusätzliche 13,5 % vom Kaufpreis in den Kapitalbedarf einkalkulieren. Wer dagegen nicht kauft sondern baut, sollte eventuelle Erschließungskosten nicht vergessen.
Autor: Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.
