Finanzen Ratgeber: Immobilie als Kapitalanlage

Beim Thema Geldanlage gibt es aktuell für Verbraucher wenig zu lachen, bewegen sich die Zinsen für Anlagekonten wie Tages- oder Festgeld doch auf einem sehr niedrigen Niveau. Daher kann es interessant sein Geld in Immobilien anzulegen. Worauf Sie dabei achten müssen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Kapitalanlage: Worauf ist zu achten?

Viele Menschen fragen sich, worauf man heute beim Anlegen des Geldes achten sollte. Ein wichtiger Eckpunkt ist die Zinspolitik. Eine grundlegende Änderung des Trends bei den Zinsen ist für die nähere Zukunft nicht zu erwarten, da die Europäische Zentralbank wohl auch weiterhin eine Niedrigzinspolitik verfolgt.

Diese ist jedoch grundlegend für das Zinsniveau auf den Kapitalmärkten verantwortlich. Denn der europäische Leitzins bestimmt indirekt die Höhe der Zinsen, die man für die genannten Anlagekonten erhält.

Auch die Kapitalanlage bei Wertpapieren erlebte schon bessere Zeiten. Speziell die Euro-Krise, die nun schon seit rund drei Jahren andauert, hat an den Börsen zwischenzeitlich für starke Kursverluste gesorgt. Obwohl ein Teil der Abschläge wieder aufgeholt wurde, konnte man in den letzten Jahren mit einem Investment in Aktien oder Anleihen nur vereinzelt wirkliche Rendite erzielen. Der durchschnittliche Markt war stattdessen von einer hohen Nervosität geprägt, weshalb sich viele Anleger aus Produkten wie Investmentfonds vorerst zurückgezogen haben.

Was Sparer ärgert, ist für angehende Immobilienbesitzer hingegen erfreulich, führt der niedrige Leitzins der EZB doch gleichzeitig dazu, dass sich die Zinsen bei den Krediten ebenfalls auf einem historisch niedrigen Niveau bewegen. So wird Baugeld derzeit zu Zinsen vergeben, die vor einigen Jahren noch schwer vorstellbar waren.

Beispielsweise lassen sich Immobilienfinanzierungen auf dem Markt nutzen, die bei einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren einen effektiven Jahreszins von rund 3 Prozent vorsehen. Zum Vergleich musste man vor etwa 15 Jahren für die gleichen Darlehen rund das Doppelte an Zinsen bezahlen.

Inflationsschutz durch Immobilie

Ein weiterer Vorteil, der sich aktuell bei einem Investment in Immobilien ergibt, ist der Inflationsschutz, den eine Immobilie bietet. Auch wenn die aktuellen Inflationsraten noch moderat ausfallen und sich in Deutschland um den Wert von zwei Prozent bewegen, ist für die Zukunft die Gefahr eines Anstiegs der Inflationsrate durchaus gegeben. Besonders die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank, die durch zahlreiche Rettungsprogramme versucht der Euro-Krise zu begegnen, sorgt für einen stetigen Zufluss an günstigem Geld.

Eine Politik, die über kurz oder lang zu einem Anstieg der Inflation führen wird. Nimmt man nun noch die niedrigen Zinsen auf dem Anlagemarkt, erkennt man schnell, dass bereits die derzeitige Inflationsrate dazu führt, dass kaum noch eine Rendite in diesem Bereich eingefahren werden kann.

Welche Immobilienform soll man wählen?

Die Frage, welche Immobilienform man bei der Kapitalanlage wählen soll, ist allgemein nicht zu beantworten. Sicherlich ist der Bau oder der Kauf eines Hauses im Vergleich zum Erwerb einer kleineren Eigentumswohnung ratsamer, wenn man die Immobilie gleichzeitig auch selbst nutzen möchte und man als junge Familie davon ausgeht, dass sich in absehbarer Zeit weiterer Familienzuwachs einstellt.

Auch das eigene Budget ist ein entscheidendes Kriterium im Hinblick darauf, ob man beispielsweise in der Lage ist ein Mehrfamilienhaus oder eine einzelne Eigentumswohnung zu erwerben. Ansonsten ist aber weniger die Form der Immobilie, also ob es sich zum Beispiel um eine Eigentumswohnung oder ein Haus handelt, sondern vor allem Faktoren wie die Lage und der zu erwartende Wertzuwachs des Objekts entscheidend.

Vor- und Nachteile eines Alt- oder Neubaus

Bei der Entscheidung, ob man lieber einen Neu- oder Altbau als Kapitalanlage erwerben soll, muss man verschiedene Punkte abwägen und für den Einzelfall ermessen. Bei einem Neubau erhält man in der Regel den Vorteil, dass es sich um eine hochwertigere Bausubstanz handelt, die das Risiko für zukünftige mit Kosten verbundene Sanierungen verringert. Zudem sind neue Immobilien mit einer wesentlich besseren Energieeffizienz versehen, wodurch sich bei den laufenden Kosten, beispielsweise für die Heizung, Einsparungen erzielen lassen. Außerdem vermeidet man, dass man eventuelle Nachbesserungen in diesem Bereich vornehmen muss, die sich unter anderem bei allgemein notwenigen Sanierungen an einem Altbau ergeben können.

Ein anderer Vorteil des Neubaus ist, dass man oftmals leichter einen Mieter findet, da sich die Mehrzahl der Wohnungssuchenden aufgrund des oftmals höheren Standards in den Gebäuden und den erwähnt geringeren Betriebskosten nach einem Neubau umschauen. Ein Nachteil wiederum ist aber, dass sich bei einem Neubau im Vergleich zu einem Altbau höhere Kosten beim Kaufpreis ergeben.

Gleichzeitig ein potenzieller Vor- und Nachteil bei der Kapitalanlage in einen Altbau ist ferner, dass man auf eine bereits bestehende Mieterstruktur zurückgreifen kann, während diese bei einem Neubau erst aufgebaut werden muss. Allerdings kann es sein, dass man sich als Käufer auch Mieter einkauft, mit denen bereits Probleme bestehen, ein Risiko, das sich eventuell vermeiden lässt, wenn man die Mieterauswahl bei einem Neubau selbst vornimmt.

Worauf sollte man beim Kauf einer Immobilie achten?

Die Aspekte, die man bei der Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Immobilie zu bedenken hat, sind zahlreich, zu den wichtigsten Aspekten gehören aber die folgenden Faktoren:

• erwartbare Wertsteigerung für die Immobilie: Auch wenn es keine Garantie für die Steigerung des Werts einer Immobilie gibt, ist es oft hilfreich, sich die Preisentwicklung der betreffenden Lage in der Vergangenheit anzuschauen, beispielsweise mithilfe des örtlichen Mietspiegels.
• Energieeffizienz des Gebäudes (dies betrifft vor allem den Punkt der Qualität der Wärmedämmung)
• Bauqualität
• Wohnungszuschnitt
• infrastrukturelle Anbindung

Tipps zur Mieterauswahl

Handelt es sich um ein neues Gebäude oder eine einzelne Eigentumswohnung, die man vermieten möchte, sollte man sich bei der Auswahl der Mieter nicht nur auf das eigene Bauchgefühl verlassen. Vielmehr ist es ratsam, sich die Bonität der jeweiligen Person bescheinigen zu lassen. Hierfür kann man auf Unterlagen wie die Lohnabrechnungen der letzten drei Monate und eine Schufa-Auskunft zurückgreifen.

Verwaltungsaufgaben bei einer Immobilie

Zu den Hauptaufgaben bei der Verwaltung einer Immobilie gehören wiederum unter anderem:

• Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung
• Aufsetzen von Mietverträgen
• Ansprechpartner für Mieter bei Problemen in der Immobilie, beispielsweise Störung der Heizung oder der Wasserversorgung
• Instandhaltung der Immobilie organisieren, beispielsweise Handwerker beauftragen und Reparaturen abnehmen
• Aufsetzen von Mahnbescheiden, falls ein Mieter seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt
• Wohnungsübergabe und Wohnungsabnahme

Immobilie selbst verwalten oder an Hausverwaltung abgeben

Zur Frage, ob man eine Immobilie selbst verwalten soll, kann man feststellen, dass dies bei einer einzelnen Eigentumswohnung eventuell noch sinnvoll ist, da der Zeitaufwand hierbei überschaubar ist. Trotzdem sollte man sich im Vorfeld immer bewusst machen, dass die Verwaltung auch bestimmte Kenntnisse erfordert, beispielsweise in Bezug auf das Mietrecht. In der Regel ist es deshalb ratsamer, eine professionelle Hausverwaltung mit der Verwaltung zu beauftragen, speziell auch vor dem Hintergrund, dass man es nicht immer nur mit unproblematischen Mietern zu tun haben wird und spätestens bei Auseinandersetzungen ein geringes Maß an mietrechtlichen Kenntnissen nicht mehr ausreicht.

Die Ausgaben für den Verwalter dürfen dabei zwar nicht auf die Mieter der Immobilie umgelegt werden, eine steuerliche Absetzung der Kosten bei den Einnahmen durch Vermietung oder Verpachtung ist aber möglich.

Welche Kaufnebenkosten gilt es zu beachten?

Bei den finanziellen Aufwendungen für den Kauf einer Immobilie sind die Kaufnebenkosten ein wichtiger Faktor, der bei der Kalkulation der Ausgaben nicht vernachlässigt werden darf. Hierzu zählt unter anderem die Grunderwerbsteuer, die von Bundesland zu Bundesland verschieden hoch ausfällt. Die Spannbreite der Steuer bewegt sich aktuell zwischen 3,5 bis 5 Prozent der Kaufsumme. Ebenfalls zu entrichten sind die Notargebühren beim Kauf und oftmals muss auch eine Maklergebühr einkalkuliert werden.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Courtage für einen Makler frei verhandelbar ist und eine gesetzliche Regelung zur maximalen Höhe nur bei der Vermittlung einer Wohnung gilt. Hierbei sieht das Gesetz als Höchstgrenze für die Vermittlungsgebühr eine Höhe von maximal zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer vor.

Laufende Kosten einer Immobilie

Auch regelmäßige Kosten müssen bei einer Immobilie eingeplant werden. Dazu gehören neben den Verwaltungskosten, die durch die Übergabe der Immobilie an eine professionelle Hausverwaltung entstehen, auch die Instandhaltungskosten.

Zudem fallen Beiträge für notwendige Versicherungen wie beispielsweise eine Vermieterhaftpflichtversicherung an. Viele Kosten, unter anderem die Abwasserkosten oder die Ausgaben für einen Hausmeister, können aber bei einer vermieteten Immobilie auch umgelegt werden.

Wie lässt sich die Immobilie vernünftig finanzieren?

Um eine angemessene Finanzierung für den Kauf einer Immobilie vorzunehmen, muss man zunächst eine Aufstellung des verfügbaren Eigenkapitals durchführen, das sich folgendermaßen zusammensetzen kann:

• Bargeld
• Guthaben auf Anlagekonten, beispielsweise Sparbuch oder Tagesgeldkonto
• Bausparguthaben
• Wertpapiere wie Fondsanteile oder Aktien

Monatliche Fixkosten berechnen

Daneben sollte man eine Auflistung der monatlichen Ausgaben vornehmen, die den finanziellen Spielraum begrenzen, den man zur Tilgung eines Immobilienkredits zur Verfügung hat. Dafür stellt man die regelmäßigen Einnahmen, beispielsweise monatliche Gehaltszahlungen, Kindergeld oder Renteneinkünfte, den fixen Ausgaben gegenüber. Bei den Ausgaben handelt es sich in der Regel um Dinge wie Mietkosten, eventuelle Raten für bereits bestehende Kredite oder Beiträge zu Versicherungen.

Maximale Kreditsumme skizzieren

Wenn man die Auflistung der Ein- und Ausgaben zur Hand nimmt, kann man sich nun grob den maximalen Kreditbetrag errechnen, der einem bei einer adäquaten Finanzierung zur Verfügung steht. Allerdings gilt die nachfolgende Formel für den Erhalt eines solchen Kreditrahmens durch eine Bank nur, wenn auch ein gewisser Betrag an Eigenkapital, in der Regel wenigstens 20 Prozent der Kaufsumme, mit in die Finanzierung eingebracht wird:

Maximale Baukreditsumme = (monatlicher Spielraum * 100 * 12 Monate) : (Zinssatz + Tilgung)

Lohnt eine Finanzierung ohne Eigenkapital?

Zwar lassen sich auf dem Markt für Immobilienfinanzierung auch einige Finanzierungsmodelle entdecken, die kein Eigenkapital erfordert, der Haken an diesen Offerten ist jedoch, dass sich die Kreditgeber das höhere Risiko einer solchen Finanzierung mit erheblichen Aufschlägen bei den Zinsen bezahlen lassen. Da es sich bei einem Immobiliendarlehen in der Regel um eine Finanzierung über einen sehr langen Zeitraum handelt, muss man bei diesen Modellen somit langfristig sehr viel mehr Geld für die Finanzierung aufbringen.

Beispielsrechnung für Immobilienfinanzierung

In der folgenden Tabelle soll kurz die Renditeberechnung für eine beispielhafte Immobilie mit dem Kaufpreis von 180.000 Euro inklusive Kaufnebenkosten dargestellt werden. Als Rahmenbedingungen wurde eine Anlage von 15 Jahren gewählt und eine hypothetische Wertsteigerung von 2 Prozent pro Jahr vorausgesetzt. Der Kürze geschuldet, wird auf Punkte wie Einnahmendynamik bei Mieten oder Steigerungen bei den laufenden Kosten nicht näher eingegangen.

Auch steuerliche Ersparnisse, beispielsweise durch Abschreibungsmöglichkeiten, fließen nicht in die Berechnung ein, sollten aber bei einer Anlage in Immobilien immer mit bedacht werden. Zudem muss man beachten, dass das Darlehen nach 15 Jahren noch nicht abbezahlt sein wird und man eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld vornehmen muss, sollte die Immobile nicht verkauft werden.

Darlehensbetrag	150.000 €
Eigenmittel	30.000 €
Jährliche Raten/Kosten (3 % Zinsen + 1 % Tilgung für Darlehen und Instandhaltung/Verwaltungskosten (600 Euro pro Jahr)	6.600 €
Monatliche Mieteinnahmen	1.000 €
Anlagedauer	15 Jahre
Endwert (erwarteter Preis, der am Ende der Anlagedauer bei einem Verkauf erzielt werden könnte)	234.000 €
Investitionskosten gesamt	279.000 € (Darlehen, Eigenmittel und 180 Ratenzahlungen für 15 Jahre)
Einnahmen gesamt	414.000 € (180 € monatliche Mieteinnahmen plus Endwert der Immobilie)
Gewinn	135.000 € (9.000 € oder 5 % pro Jahr)

Vorteil einer Immobilie

Die Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• geringe Wertschwankungen: Vergleicht man die Wertentwicklung einer Immobilie mit Aktien oder Anteilen von Investmentfonds, lässt sich im Durchschnitt eine geringere Schwankung feststellen.
• steuerliche Ersparnis: Eine Investition in eine Immobilie beschert diverse steuerliche Vorteile. So kann man beispielsweise die Kosten zur Anschaffung über einen längeren Zeitraum bei der Steuererklärung abschreiben, wenn die Immobilie vermietet wird. Auch die anfallenden Zinsen für die Tilgung eines Darlehens zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie können bei der Steuererklärung in Abzug zu den Einnahmen gebracht werden.
• Schutz vor Inflation: Wichtig ist auch der bereits erwähnte Schutz vor einer Inflation, der sich durch die Anlage in Immobilien ergibt, da es sich hierbei um einen Sachwert handelt.
• Vorsorge durch Immobilie: Durch die Kapitalanlage in Immobilien kann man regelmäßige Einkünfte erzielen, die beispielsweise später auch als Altersvorsorge genutzt werden können.

Risiken des Immobilienbesitzes

Neben den Vorteilen, die eine Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage mit sich bringt, bestehen allerdings auch Risiken, die keinesfalls außer Acht gelassen werden sollten:

• Wertsteigerung nicht garantiert: Ein Punkt, der für die Rendite bei einer Kapitalanlage in Immobilien entscheidend ist, betrifft die erwartete Wertsteigerung. Doch als Anleger muss man sich im Klaren darüber sein, dass diese nicht garantiert ist.
• Ausfall der Miete: Ein anderes Risiko stellt der eventuelle Mietausfall dar, der sich bei einer vermieteten Immobilie durch insolvente Mieter ergeben kann.
• Anlage in nur ein Objekt: Als Risiko muss zudem bedacht werden, dass man beim Kauf einer Immobilie die Anlage nicht breit streut, wie dies beispielsweise bei einem Investment in einen offenen Immobilienfonds, der in zahlreiche Immobilien investiert, der Fall ist. Dadurch ist das Risiko für die Geldanlage auch höher, da negative Entwicklungen bei einem Einzelinvestment im Fall der Fälle nicht durch andere Objekte ausgeglichen werden können.

Fazit

Wer aktuell Kapital anlegen möchte, ist mit einem Investment in Immobilien vergleichsweise gut beraten, da hier laut Aussagen des Immobilienverbands Deutschland (IVD) bei Wohnimmobilien durchaus Renditen von durchschnittlich 4,5 bis 6 Prozent möglich sind. Der deutsche Immobilienmarkt verzeichnet zwar schon seit einigen Jahren teilweise erhebliche Kaufpreissteigerungen, doch wird er im Gegensatz zu vielen anderen Ländern in Europa noch immer als sehr stabil eingeschätzt.

Dies ergibt sich beispielsweise aus der Tatsache, dass auch die Mieten vielerorts steigen, wodurch die Renditechancen bei einem Investment gewahrt werden. Zudem sind die Zinsen für Kredite aktuell sehr günstig, während man bei Tages- oder Festgeld und auch für bonitätsstarke Staatsanleihen derzeit nur geringe Erträge erhält.

Trotzdem muss man der Auswahl des Objekts viele Aspekte berücksichtigen, damit beispielsweise die Chance auf eine Wertsteigerung der Immobilie gegeben ist. Hinsichtlich der Finanzierung eines solchen Vorhabens ist festzustellen, dass neben der reinen Kaufsumme auch die Nebenkosten beim Kauf und später die laufenden Kosten zur Bewirtschaftung der Immobilie nicht außer Acht gelassen werden dürfen. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital eignet sich kaum, da die Zinsaufschläge aufgrund des höheren Risikos für den Kapitalgeber recht groß ausfallen.

Kilian Fromeyer, Geschäftsführer und verantwortlicher Redakteur des Portals Immobilienfinanzierung.com, dem Informations- und Vergleichsportal zum Thema Immobilienfinanzierung.

Kilian Fromeyer